En bref : La location courte durée relève du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans la quasi-totalité des cas. Le choix entre micro-BIC et régime réel conditionne votre imposition : la loi Le Meur de 2024 a modifié les règles du micro-BIC, rendant le régime réel souvent plus avantageux dès 10 000 € de revenus.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP s'applique automatiquement à tout propriétaire qui loue un logement meublé, dès lors que ses recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an OU représentent moins de 50 % de ses revenus totaux du foyer.
Au-delà, on bascule en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec des obligations et avantages différents. La grande majorité des propriétaires Airbnb à Tours restent en LMNP.
Démarche d'activation : Déposer le formulaire P0i (début d'activité) ou P2 (modification) au Centre de Formalités des Entreprises (ou via guichet-entreprises.fr). Cette formalité déclenche l'attribution d'un numéro SIRET et l'assujettissement à la CFE.
Micro-BIC vs régime réel : la comparaison chiffrée
Micro-BIC (régime simplifié)
Principe : abattement forfaitaire sur les recettes, sans justification de charges.
Depuis la loi Le Meur (applicable 2025–2026) :
| Type de meublé | Abattement | Seuil de revenus |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) | 71 % | 188 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Chambre d'hôtes | 71 % | 188 700 € |
Attention : avant la loi Le Meur, les meublés non classés bénéficiaient d'un abattement de 50 % et d'un seuil à 77 700 €. Ce changement est significatif.
Exemple — T2 Tours, 14 000 € de recettes annuelles, non classé :
- Base imposable micro-BIC : 14 000 × 70 % = 9 800 €
- Impôt (tranche 30 %) : ~2 940 €
Régime réel simplifié
Principe : déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier.
Charges déductibles :
- Intérêts d'emprunt
- Commission conciergerie
- Commission plateforme
- Assurance
- CFE
- Taxe foncière (prorata)
- Frais de gestion et comptabilité
- Petits travaux et entretien
Amortissement (l'avantage clé) :
| Composant | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Structure du bien | 40–50 ans | 2–2,5 % |
| Façade / toiture | 25–30 ans | 3–4 % |
| Mobilier | 5–10 ans | 10–20 % |
| Électroménager | 5–7 ans | 14–20 % |
Exemple — T2 Tours, valeur d'achat 180 000 €, meublé à 8 000 € :
- Amortissement annuel bien : ~4 500 € (2,5 % × 180 000 €)
- Amortissement mobilier : ~1 600 € (20 % × 8 000 €)
- Total amortissement : 6 100 €/an
Exemple — 14 000 € de recettes, régime réel :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Recettes | 14 000 € |
| Charges réelles (commissions, assurance, CFE, entretien) | -4 130 € |
| Amortissements | -6 100 € |
| Résultat fiscal | 3 770 € |
| Impôt (tranche 30 %) | ~1 131 € |
Versus 2 940 € en micro-BIC : économie de 1 809 €/an.
Quand choisir le régime réel ?
Le régime réel devient plus avantageux que le micro-BIC (30 %) dès lors que vos charges réelles + amortissements dépassent 30 % de vos recettes.
Pour un T2 à Tours avec emprunt immobilier : presque toujours avantageux au régime réel.
Pour un T1 sans emprunt : faire le calcul précis avec un comptable.
Contrainte : le régime réel nécessite une comptabilité rigoureuse. Recommandation : faire appel à un expert-comptable spécialisé meublés (honoraires ~500–800 €/an, déductibles des charges).
La CFE — Cotisation Foncière des Entreprises
Obligatoire dès la première année d'activité LMNP. Basée sur la valeur locative des biens utilisés pour l'activité.
Montant à Tours : 200 à 500 € par an pour un propriétaire individuel.
Exonération première année : vous bénéficiez d'une exonération totale la première année civile d'activité.
À noter : la CFE est déductible des charges au régime réel.
TVA — êtes-vous concerné ?
En principe, la location meublée est exonérée de TVA. Mais si vous proposez des prestations hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage quotidien, linge fourni régulièrement, réception), vous pouvez basculer dans le régime para-hôtelier, soumis à TVA.
Pour la majorité des propriétaires Airbnb à Tours : pas de TVA à gérer.
La plus-value à la revente
Sous statut LMNP, la plus-value à la revente du bien est calculée comme une plus-value des particuliers (et non des professionnels). Avantage majeur : exonération progressive selon la durée de détention, exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Les amortissements déduits pendant la période LMNP ne viennent pas en déduction de la plus-value de cession (contrairement au LMP). C'est un avantage fiscal significatif du LMNP.
Résumé : les actions à entreprendre
| Action | Timing |
|---|---|
| Déclarer l'activité LMNP (P0i) | Avant la première location |
| Choisir micro-BIC ou réel | Lors de la première déclaration (irrévocable 2 ans) |
| Souscrire à la CFE | Automatique après déclaration |
| Déclarer les revenus | Formulaire 2042-C-PRO (micro-BIC) ou 2031 (réel) |
| Déclaration des revenus | Avant le 30 mai N+1 |
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