En bref : Sur un T2 à Tours générant 18 600 € bruts par an, les charges totales représentent environ 4 600 €, soit 25 % du chiffre d'affaires. Le revenu net propriétaire s'établit à 14 000 € environ.
Pourquoi les chiffres « bruts » sur Airbnb trompent
Les estimateurs de revenus des plateformes affichent des chiffres avant déduction de leurs propres commissions — et surtout avant tous les coûts opérationnels. Un propriétaire qui se base sur ces projections sans soustraire les charges réelles se retrouve avec un écart de 25 à 35 % entre l'estimation et le virement mensuel.
Voici la liste complète, chiffrée pour un T2 à Tours (prix nuit moyen 85 €, 240 nuits/an environ).
Poste 1 — Commission plateforme
| Plateforme | Commission hôte | Sur 18 600 € bruts |
|---|---|---|
| Airbnb | 3 % (split) | ~560 € |
| Booking.com | 15 % | ~2 790 € |
| Abritel / Vrbo | 5 % | ~930 € |
La majorité des conciergeries travaillent en priorité sur Airbnb (commission hôte à 3 % en mode split, voyageur paie ~14 %). En mono-plateforme Airbnb, la commission est de l'ordre de 560 €/an pour ce T2.
Poste 2 — Commission conciergerie
Une conciergerie comme Séjourn facture 18 % TTC sur les loyers nets (= revenus encaissés hors frais de ménage et taxes de séjour).
Pour un T2 à 14 560 € de loyers nets : ~2 620 €/an.
Ce coût couvre la gestion des réservations, communication voyageurs, check-in/check-out, coordination ménage, optimisation des prix et gestion des avis.
Poste 3 — Ménage et linge
À Tours, le ménage est facturé aux voyageurs via un forfait ménage inclus dans la réservation (généralement 30 à 60 € selon la surface). Le propriétaire ne supporte donc pas ce coût directement.
En gestion autonome sans conciergerie, il faut prévoir :
- Ménage professionnel : 40–70 € par rotation (T2)
- Linge de maison (draps, serviettes) : location ~8–12 € par set, ou achat (~300–500 € d'investissement initial)
- Remplacement linge annuel : ~80–150 €
Poste 4 — Frais de démarrage (une seule fois)
| Prestation | Coût |
|---|---|
| Forfait démarrage Séjourn (photos, annonce, livret) | 95 € HT |
| Photographe professionnel (si hors forfait) | 150–300 € |
| Ameublement complet T2 (si nu) | 3 000–6 000 € |
| Petits équipements manquants (cafetière, grille-pain…) | 200–500 € |
Le forfait démarrage Séjourn à 95 € HT couvre photos professionnelles, rédaction des annonces et création du livret d'accueil.
Poste 5 — Maintenance et entretien
| Nature | Estimation annuelle |
|---|---|
| Petites réparations (ampoules, joints, poignées) | 100–200 € |
| Consommables (savon, papier toilette, café) | 80–150 € |
| Remplacement électroménager (sur 5 ans) | ~200 €/an |
| Peinture et rafraîchissement (sur 5 ans) | ~200 €/an |
Total maintenance estimé : 400–700 €/an
Poste 6 — Assurance
L'assurance habitation classique ne couvre pas la location saisonnière. Options :
| Option | Coût annuel |
|---|---|
| Avenant location saisonnière (assureur classique) | 80–150 € |
| Assurance dédiée (ex : Luko, Homepilot) | 200–400 € |
| AirCover Airbnb (inclus) | Gratuit — mais limité |
Recommandation : souscrire un contrat dédié ou un avenant explicite. AirCover ne remplace pas une assurance propriétaire.
Poste 7 — Taxe foncière
Non spécifique à la LCD, mais à intégrer dans le calcul de rentabilité. À Tours, pour un T2 :
- Taxe foncière moyenne : 700–1 100 €/an selon le quartier et la surface
Poste 8 — CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Obligatoire dès la première année de location en LMNP. Montant variable selon la commune et la base imposable.
- Tours : 200–500 €/an pour un propriétaire individuel LMNP
Récapitulatif annuel — T2 à Tours
| Poste | Montant estimé |
|---|---|
| Commission Airbnb (3 %) | 560 € |
| Commission conciergerie (18 %) | 2 620 € |
| Maintenance et consommables | 500 € |
| Assurance (avenant LCD) | 150 € |
| CFE | 300 € |
| Taxe de séjour (collectée via Airbnb) | 0 € (réglée par voyageur) |
| Total charges | ~4 130 € |
| Revenu net propriétaire | ~14 000 € |
Ce que le propriétaire ne paie PAS avec Séjourn
- Ménage : inclus dans les frais voyageur
- Communication 24/7 : prise en charge par la conciergerie
- Gestion des avis : inclus dans la commission
- Optimisation des prix : inclus dans la commission
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